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存量政策延期，期待更多政策出炉

10 日晚央行、金管局联合发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，将去年11 月11 日出台的“金融十六条”相关政策有效期延长至2024 年12 月30 日。我们认为本次调整意味着政策视角重回地产融资，我们期待保交楼等政策的加速落地，以及更多地产融资支持政策的出台，给予市场供需双方更多信心。

“金融十六条”核心内容有效期延至24 年末，房地产融资端支持延续本次延期强化了“保交楼”主题下房地产融资端的支持。去年发布的“金融十六条”中大多为长期政策，仅有两处提及政策有效期：1. 房企存量融资，自通知印发日起半年内到期的，可展期一年；2. 保交楼专项借款配套融资方面，半年内发放的配套融资，贷款期限内不下调风险分类，如果形成不良，相关机构人员已尽职的可予免职。即原政策这两条的有效期为23 年5 月11日，本次调整将有效期延长24 年12 月31 日，即再延长一年半左右。政策延期我们认为反映了2 个方面：1、监管层关注到房地产市场以及融资环境的乍暖还寒，给予了更长时间的缓解期；2、去年“保交楼”政策推进以来有一定进展，但依然存在一定障碍，此次延期也给予了项目更多操作空间。

推动行业风险出清为锚，保交楼支持或有进一步加强的空间政策再度聚焦至房地产融资端，我们认为有两点原因：1. 风险控制的必要性有所提升。因二季度以来地产销售复苏节奏放缓，市场对于房企现金流的担忧又有所升温。尽管年内到期压力最大的时点已过，但部分房企23H2 公开市场债券到期规模仍然较大，本次延期政策将进一步缓解房企压力；2. 保交楼支持力度还有加大的空间。参照去年的文件，本次政策对于政策目的的表述增加了“加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清”这一论述，据我们跟踪，去年以来保交楼方面专项借款落实较快，但是银行配套资金相对依然较慢，当中的障碍可能需要更多政策支持和补充。

关注后续政策着力点

无论是去年底的“金融十六条”还是今天的部分政策有效期延长，都还是围绕着融资端作文章，但必须认识到，当前市场的一些担忧还需要融资端配合其他政策予以解决。截至2023 年上半年，我们跟踪的重点60 城新房成交面积同比增长1%，其中6 月同比下降32%，而销售端的预期变弱在一定程度上也会降低金融系统对保交楼配合的动力。二季度以来部分重点城市进一步放松，如青岛出台了稳楼市的一揽子政策，杭州部分区域放宽了限购，扬州发布新政，改善性住房不再限购、原有住房不限售等。后续可以关注需求端政策是否能进一步落地。

进入政策博弈期，行业将继续演绎分化行情

我们认为地产板块将进入政策博弈期，房地产市场将继续演绎分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、新大正。

风险提示：行业政策风险，行业下行风险，部分房企经营风险。

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